Que doit avoir une villa pour coûter plus de 100 millions de dollars ?

Imaginez entrer dans une maison de 100 millions de dollars et y découvrir une piscine à débordement, un cinéma privé, une cave à vin, une salle de sport et un garage rempli de supercars. Cela semble-t-il suffisant pour justifier le prix ? Sur le marché immobilier des ultra-riches, pas nécessairement.

Lorsqu’une propriété franchit la barre des 100 millions de dollars, l’acheteur ne paie pas uniquement pour le nombre de mètres carrés ou la quantité d’équipements.

L’adresse, la vue, la taille et la rareté du terrain, l’accès à la mer, l’intimité, l’architecture signée, la sécurité et, surtout, les caractéristiques impossibles à reproduire ailleurs contribuent à faire atteindre à une résidence ce niveau de prix.

The One montre jusqu’où une villa peut aller

L’un des exemples les plus célèbres de ce marché est The One, une mégavilla construite à Bel-Air, à Los Angeles.

La propriété couvre environ 105 000 pieds carrés, soit près de 9 750 m². Pendant son développement, elle avait été présentée avec un prix de 500 millions de dollars. Elle a ensuite été mise en vente à 295 millions de dollars avant d’être adjugée aux enchères en 2022 pour 126 millions de dollars, hors frais.

Avec la commission payée par l’acheteur, le montant total s’est approché de 141 millions de dollars.

Son échelle aide à comprendre ces chiffres. The One compte 21 chambres, des dizaines de salles de bains, plusieurs piscines, un cinéma pouvant accueillir environ 50 personnes, un bowling à quatre pistes, une discothèque et une immense terrasse panoramique.

Le garage a également été conçu pour fonctionner presque comme une galerie automobile privée.

Ce cas révèle toutefois un autre aspect important de ce marché : investir des centaines de millions de dollars dans la construction d’une villa ne signifie pas que les acheteurs accepteront automatiquement le prix demandé à l’origine.

Parfois, le véritable luxe se trouve à l’extérieur

Une villa n’a pas besoin de mesurer 10 000 m² pour dépasser la barre des 100 millions de dollars.

À Malibu, une propriété conçue par l’architecte Richard Meier a été vendue en 2018 pour 110 millions de dollars. La résidence principale et la maison d’amis totalisaient environ 8 000 pieds carrés, soit près de 743 m² — une fraction de la taille de The One.

Son principal atout se trouvait à l’extérieur : plus de 100 pieds, soit environ 30 mètres, de façade sur l’océan sur la célèbre Carbon Beach, surnommée « Billionaires’ Beach ».

Ce contraste illustre l’une des principales règles du marché immobilier ultra-haut de gamme : ce qui ne peut pas être reproduit vaut souvent davantage que ce qui peut être reconstruit.

Une piscine peut être rénovée. Une cuisine peut être équipée d’un marbre encore plus coûteux. Une salle de cinéma peut être agrandie.

Mais il est impossible de créer un nouveau terrain en bord de mer dans l’une des régions les plus recherchées de Californie.

Quand la maison commence à ressembler à un complexe privé

Dans les propriétés à neuf chiffres, des services et équipements qui nécessiteraient normalement de sortir de chez soi deviennent partie intégrante de la résidence.

Une villa de Beverly Hills proposée à 100 millions de dollars, par exemple, avait été conçue avec une discothèque et une cabine de DJ, un bowling, un cinéma de 20 places, un salon de manucure, un centre de bien-être, une cave à vin vitrée et une piscine d’environ 140 pieds — soit près de 43 mètres de long.

Une autre propriété de Beverly Hills mise en vente dans la même gamme de prix proposait un spa, des piscines intérieure et extérieure, ainsi qu’une cave-coffre remplie de champagne.

L’offre comprenait également deux voitures de luxe : une Rolls-Royce Dawn et une Lamborghini Aventador Roadster à la finition dorée.

À ce niveau, la maison ne fonctionne plus uniquement comme une résidence. Elle réunit les caractéristiques d’un hôtel cinq étoiles, d’un club privé, d’un spa, d’un centre de divertissement et d’une collection privée à une seule adresse.

Alors, qu’est-ce qui fait qu’une maison vaut 100 millions de dollars ?

Il n’existe pas de formule unique.

Les plus grandes transactions du marché immobilier montrent qu’une propriété peut atteindre une valeur à neuf chiffres grâce à une combinaison de terrain extrêmement rare, emplacement exceptionnel, intimité, architecture, dimensions, histoire et équipements extraordinaires.

À Malibu, l’océan peut constituer le principal actif. À Manhattan, une vue presque impossible à reproduire sur Central Park peut ajouter plusieurs dizaines de millions de dollars à la valeur d’un bien. À Bel-Air, de grands terrains isolés permettent de construire de véritables complexes résidentiels privés.

Au sommet du marché immobilier, le luxe ne consiste donc pas simplement à disposer de davantage de chambres, de piscines ou de mètres carrés.

Ce qui vaut réellement des dizaines ou des centaines de millions de dollars, c’est de posséder quelque chose que presque personne d’autre ne peut acheter — et qu’il serait extrêmement difficile de reproduire.

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